开发商自曝拿地潜规则

崎岖

华夏时报8月15日讯 没有人知道开发商在拍地现场频频举牌之前，在忙着什么。
而王石的言论似乎在暗示着什么：“现在不行贿成了过街的老鼠，行贿反而成了英雄了。”在这句评论背后，土地出让招拍挂的光天化日之下隐藏的不能说的潜规则，浮出水面。
据《华夏时报》记者了解，土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。
“没有一个公司不行贿”
2008年8月3日， 金地集团(行情 股吧)通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块，总建面积约32万平米，折合楼面地价约2100元/平米，这也是金地2008年唯一拿下的一块地。
该地块便是金地前期投入所得的回报。金地一高层告诉《华夏时报》记者，金地先是斥资几个亿，给西安市政府建了一个人工湖，西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地，让其盖别墅，售价1万以上。当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格，也没有得到。
“参与一级开发，有合同和协议，政府没钱还，拿地做补偿，也不违背法律的。”一业内人士告诉记者。
“前期有这种情况，但现在不会再有了，别的开发商也一样可以去拿，这种现象也很普遍。”金地总裁张华纲对记者表示，金地在西安有优势拿地，就是因为预付款比其他开发商付的多。“金地在西安和政府关系搞得非常好。”上述金地高层也毫不避讳这一点。
实际上，金地在西安的拿地模式，和碧桂园“协议”拿地、“零地价”拿地模式类似。碧桂园以“别墅+五星级酒店+大型购物商场”的形式进驻博得当地政府好感后，以较低价格拿地，已成为行业内公开的秘密。
而对于王石关于万科“不行贿”的言论，业内同行也有异议。“万科不行贿是指不直接行贿，通常的方式是请代理机构做，比如让民营企业去搞前期关系，扫除障碍将土地变成熟地后，万科再介入，一起合作开发，或者是直接出钱给民营企业，拿来熟地。”深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说，如今拿地，没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系，基本上很难拿到好地。万科不直接行贿，所以拿的地都比较贵，而且都是偏远郊区。
潜规则作假细节曝光
一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者，目前拿地主要是通过三种方式，第一是招拍挂；第二是收购方式，包括收购项目公司，或者直接并购土地；第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位负责拿地的人士介绍，除了招拍挂环节是公开透明的之外，并购是两个公司正常的商业行为，第三种则是猫腻最多的，而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。
据记者了解，第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设，以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设，或是吸引大的开发商进驻，政府再拿地给开发商作为回报。
“双方会提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还，若由其他开发商拍得，这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士说。
让人想不通的是，如果是必须走招拍挂的程序，何以阻止其他参与者不出高价呢？
另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者，政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献，就不要来抢地了，如果实在无法阻止外来者，最后被别的开发商买走的话，便按上述比例来分成。”
“那种超额分成是有前提条件的，就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账，底价是4000元，最后别人拍走的价如果是10000元/平米，按三七分成的话，开发商得4200元/平米，这样，对该开发商来说，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他开发商要抢，明显不划算。
而对于地王现象，上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕：“有些地王是假的，参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议的，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示，如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。
钻法律空隙合谋抬高房价
潜规则拿地，是开发商不愿言说的秘密。
“没有明文规定禁止的就是合法的。”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法，他认为，这只是法律真空地带，政府需要招商引资，即使定向招拍挂，也是情有可原，而开发商需要利益最大化，双方一拍即合。
据记者了解，这种情况在二、三线城市尤其严重，政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低，但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展，最重要的是能直接增加政府土地收入。
据记者了解，土地拍卖款，主要用于两部分，一是市政配套费占绝大部分，给地方政府，其中包括区政府和市政府，区政府占大头。二是土地出让金占小部分，具体比例各城市不同，上交国家和地方财政。土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。
“一般的成熟地段，政府不愁卖不出，就更愿意走正当的招拍挂程序，但在一些新兴城市，或者是不成熟的地方，政府就想先请来大的开发商，商议好底价，然后对外拍卖出高价，再要开发商盖高端楼盘和别墅，合谋抬高当地房价，达到双赢。”上述上市公司拿地人士告诉记者，政府抬高地价后，再公开拍卖其他的地，真正想的是赚后面的钱。
可以借鉴的例子是，南京2008年将土地款做了调整，由区政府上交到市政府，结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。
上述中型开发商拿地的人士告诉记者，他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的，看似一块简单的空地，背后有很多复杂的程序要走。“卖土地本身不值钱，但程序就值钱。”他直言不讳地告诉记者，一块好的地，想要拿下来，各个环节都要拿钱去收买，只有把前期的工作做好后，才能畅通无阻。当然不排除大型上市公司，会走看似正规的程序，但是大部分都是靠关系拿地。
整个房地产链条中，存在的灰色空间以及法律真空地带，无疑在考验着政府的执政水平。