评房作业（天寓、华府、逸天）

锐盟 · 发表于 2005-11-6 16:31:00

因为考虑到是报纸的活动，言辞用的比较温和，婉转。表扬的成分比较多，批评的东西比较少，尽量客观。
天寓：



自诞生以来，天寓就是一个备受争议的楼盘，争议的原因，在于对天寓精神价值的认可，存在、或者不存在。
理解天寓，必须先理解天寓实体背后的精神追求，然后才可以看清楚建筑的实体的价值。现在我们能够看到的，是天寓的楼书、网站，还不是天寓的实体。天寓试图以和天寓精神价值同构的包豪斯，B&O音响、夏奈儿五号，这样一个不试图重新花香的，有着简洁的四方香水瓶的香水之类形象，来阐述天寓的精神。理解天寓，最重要的了解方式是感受，用感性的直觉，以自己的心去理解天寓此“物”背后一体的“心”。其次才是理性的分析。但是，天寓就是天寓，任何表述都是苍白的，“山在那里，那就是山”。


对天寓建筑功能的批评，在大众市场上有着许多误解，认为它抹杀了住宅的功能性。其实，天寓也是强调功能的房子，只是和大众过去所理解的功能习惯有所不同，没有阳台，干衣机或者洗衣房也是一种成熟的生活方式，而且这种生活方式在国外很普遍，我们需要的只是改变习惯。同时，应该看到，天寓有几幢楼也是有阳台的，其他几幢楼；还有许多空中花园，据了解，为保持将来的外观，是不算面积的。当然，天寓的有些户型和传统住宅的户型存在很大的差异性。


可以说天寓具有手工业品的特性和时间的特性，天寓的制造过程，本身就是艺术创造的组成，天寓不但是三维的形体，也是包含时间的四维，我们可以看到楼盘设计从围和到X型的多次设计变动设计，三号楼北外立面节奏的变化，二、三号楼南面的抽象画，飘带般舞动的游泳池。也有人说天寓的开发商不是在造房产品，而是把房子作为艺术品在制作，艺术是感性的，随机的，但房子投资非常大，起步要数亿元，以图画、雕塑等做艺术品，错了再重新来，拿房子来玩艺术，风险巨大，这是需要**和勇气方可以为。当然，即使对天寓肯定的群体，也有对天寓强烈的形式感，有不同的看法。


天寓的均价7800元/平方米，高于周边同类地段的房子近600—800元/平方米左右，这个差价是对天寓内含价值的评价，并非所有的人都需要认同天寓的价值，这是个性的价值。开发商认为，他们为天寓为表现感受所投入的超额成本，比如材料、施工等。那也只是实体投入增加的价值。

锐盟 · 发表于 2005-11-6 16:32:00

华府：人文、月光、庭院 金都华府在市场的形象并不十分清晰，虽然开发商认为市场对广告主题词“人文的月光照庭院”不理解，是人们对人文的理解不够。我们最难理解的，也是庭院该是什么。 华府以科技住宅，历史皇城文化环境，程泰宁大师的庭院住宅设计，区内小学、幼儿园配套作为亮点。金都的品牌积累的专业品质，也是开发商推荐的价值。 市场的看法和开发商的推荐形象有所不同，华府在江城路以东，雄镇楼位置。此地属于老市民居住区，生活方便，交通也比较方便，地段特性和华府的中高端形象有差异。西望紫阳山、吴山、凤凰山，远景优美。皇城历史遗迹大多湮没，倒是附近的老杭州人的气息浓烈，西面有贴沙河为亮点，东面铁路是华府的硬伤。 庭院设计，是华府的最大亮点，体现设计者的“人文”思想。只是房子未造好，没有实体来表达观念。华府的庭院，是一轴心、五庭院，轴心在中心花园附近转折，避免一览无余，又保持视线的距离，五庭院中有三个活动庭院，通过庭院的设计，使得人流到此自然聚集，形成交流。二个绿化庭院下面不设车库，土地直接下去，可以种大树，作自然的绿化环境，避免车库上的少量覆土，无法种大树。立面上，高层有檐口挑出，退台设计，其线条颜色，体现江南的古建筑风格，以虚带实，整个建筑还是现代风格。大门也是以大门框，作传统大宅们象征，为庭院的进入，门的风格还是现代的。户型全明，尺寸是比较舒适、实用的，也是实用的户型。整个小区，以意境体现古都风格，庭院设计，充分体现的人性的感受。在小区没有造好之前，可以到黄龙洞的山上，俯瞰黄龙饭店，体会程泰宁大师的设计精髓，感受华府将来可能具有的气息。 科技住宅，也是现在许多企业的实践，金都实践比较早，投入也比较多，只是我们对住宅的科技，缺乏量化的感受。企业的实践，总是在不断的进步。 金都的市场形象，还是比较务实的，尤其在后期的管理上，市场有良好的口碑，施工等管理的控制力比较强。 金都华府附属的幼儿园、天长小学，对业主有比较大的价值，如果家有适龄儿童，有近10年时间，可以省心。华府120—160的主力户型，1.25万的均价，要求买家的购买力比较强，这些买家有不少年纪比较大，孩子可能已经过了上小学的年龄，和小学、幼儿园的价值稍微有点错位。 西面的贴沙河，虽然比较小，在城市中间有活水，也是比较好的风景，西面远望，西湖周边山景风景优美。 铁路是最大的硬伤，现在火车进入城市速度慢了，又是无缝钢轨，没有以前很响的“咣珰”声，还是会吵。开发商在东面做了高坡，隔音屏、每个楼下都做隔离设施，楼还往西面退了部分，弥补铁路的缺陷。买家要实地去感受，每人的感受程度不同，有部分人会敏感，也有不太敏感的。但是，如果没有铁路，价格恐怕还要高。 去年价格开盘的时候价格比较高，到达1.1万，近一年时间，，同期其他房价上涨比较多，华府价格上涨不多，随着华府交房日期临近，相对房价就趋于合理。

锐盟 · 发表于 2005-11-6 16:32:00

低容积率高层的优势――逸天价值评估 从以下几个角度评估逸天的价值：地段价值；楼盘内价值；周边环境以及变化，开发商品牌价值，户型评价，精装修。采取的方法是比较法，，即以周边房子价格比较。 逸天广场总占地面积约147亩，总建筑面积约17万方，有8幢20层左右的高层，容积率为1.73，建筑密度13.8%，均价8700元/方，精装修称价值1500元/方，换算成毛胚7200元/方。交付时间2007年6月。逸天的优势是超低的高层容积率。 区位价值：逸天的地段在滨江区域内只能说一般，和倾城之恋的6500元、其他非江景房的7000比较，价格没有优势。如果考虑逸天超低容积率，情况就有所不同。以2004年下半年成交的杭政储[2004]71号滨江区东信大道南地块挂牌 47226 平米，价格40300 万元比较，如果容积率按照下图，比较单位建筑面积占用土地价格上的差距。（比价是和容积率1.73比的楼面价差价），价格单位元/平米。 容积率

1.73
2.5
3.5
楼面价
4933
3413
2438
比价
－1520
－2495
按照71号地块的价格同比，1.73的容积率，楼面价4933元/平米，加2000-2500元/方的建安成本，不考虑其他费用，毛胚的成本应该在7000元/方；假定按照2.5的容积率建设，逸天在土地成本上是否可以降价1500元，（毛胚）卖5700元？土地价值是房子基本的价值，也是买家获得价值的综合体现。低容积率高层，会带给房子许多优势，为户型，园区景观等多方面提供了良好的基本条件。从这点看，逸天确实让渡了许多利益给买家。 南都是浙江知名品牌，品牌价值直接取市场二手房比价，高于普通品牌5-10%是比较保守的估计。折合逸天价格（毛胚）是360-720元/方。 区内价值评估，区域东西宽约450米，南北长约225米，区域宽度竟然达到长度的一倍，地形本身是非常少见的好地形。八幢房子，分成两排，东西是空地，将来建筑情况待定。南面是农居点，很低，稍有杂乱，是否改建，还有不确定因素。南面可以望到江景，西面更加近钱江。北面是杭二中建设好的多层校园，和钱江湾的小高层和多层。逸天只有两排房子，大面宽的形状，南北都非常通透，视线非常好。大面宽，低容积率、只有两排房子，周边近处高层不多，南北必定有一个方向视线可以非常好，绝大部分房子视线是非常开阔的。 户型评价，低容积率使得户型也比较好设计，几乎所有户型全明，客厅、餐厅几乎两边都有窗户，厨房大多横向摆置，利用率高，连接厨房的工作阳台多比较大，加上楼间距超宽，主妇们会喜欢。 精装修只有三种房型，每户型颜色二选一，南都有银座和世纪新城的精装修基础上的经验，装修通用性比较强，不显示强烈的个性，买家选择余地不大，却能直接看出装修的实际情况，不像个人的装修，设计看起来不错，实际的效果差异很大。业主个性化的体现，恐怕要通过将来软装饰体现。逸天通用性的装修，也为业主自己发挥，设立了良好的硬件平台。精装修是必然的趋势，避免入住以后的装修过程，交房居住价值就同时达到最大化。同时买家也要考虑提前支付的精装修资金的成本。。开发商还推崇建筑设计与景观设计的一体化，室内设计与施工的一体化，居住办公酒店复合功能一体化，王董、泛亚易道、集美组的强势团队组合。作为普通消费者，对这些专业知识，理解还需要一个过程。相信一个专业团队，相信一个行业领先者的职业素养，也可以期望逸天将来应有的品质

阿牛 · 发表于 2005-11-7 23:12:00

果然是高手！

大头石钟 · 发表于 2005-11-8 00:45:00

虽然不懂但偶还是顶一记！

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